Loi et investissement locatif : quelles sont les dernières évolutions ?

La législation en matière d’investissement locatif, en France, est notoirement fugace et versatile. Fiscalité, normes, formalités administratives… Quelles sont les toutes dernières évolutions dont un bailleur devrait être informé ? Ci-dessous, un récapitulatif des principaux changements survenus en 2017.

« Cosse ancien » : un nouveau dispositif de défiscalisation

En complément de la loi Pinel, qui rencontre un grand succès dans le domaine de l’immobilier neuf, un nouveau dispositif baptisé « Cosse ancien » permet désormais aux propriétaires de biens locatifs anciens de prétendre eux aussi à un avantage fiscal attractif, sous la forme d’une déduction de 15 à 85 % de leurs revenus fonciers.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit signer avant le 31 décembre 2019 une convention avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH), pour une durée de 6 ans – ou 9 ans si l’ANAH subventionne en plus la réalisation de travaux. Cette convention l’oblige à louer son bien sous un plafond de loyer assez bas, et à un locataire soumis à conditions de ressources, dans une situation comparable à celle d’un logement social. Plus le propriétaire consent à un loyer bas (secteur intermédiaire, social, très social…), et plus la déduction fiscale sera élevée.

Encadré. Le saviez-vous ? Les dispositifs de défiscalisation Pinel (logements neufs) et Censi-Bouvard (biens meublés en résidences services) ont été reconduits au moins jusqu’au 31 décembre 2017. Il est donc encore temps de profiter des avantages fiscaux proposés.

Propriétaires bailleurs : de nouvelles formalités en 2017

Vous envisagez de faire construire une maison individuelle pour en faire votre résidence principale ou un investissement locatif ? Depuis le 1er mars 2017, le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface habitable est supérieure ou égale à 150 m² (contre 170 m² auparavant).

Le dossier des diagnostics techniques, de son côté, s’étoffe de façon significative avec deux nouveaux documents à fournir à l’arrivée du locataire : l’état de l’installation intérieure d’électricité et – le cas échéant – celui de l’installation intérieure de gaz. Pour une maison individuelle standard, prévoyez au minimum une centaine d’euros pour chaque document. Leur durée de validité est de 6 ans.

Le principe de l’encadrement des loyers, enfin, continue à gagner du terrain. Depuis le 1er février 2017, c’est désormais la ville de Lille qui a adopté une grille de plafonds de loyers selon une sectorisation très précise… Avant l’élargissement probable, annoncé par l’ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, à 412 communes de la couronne parisienne en 2018 !

Location saisonnière et touristique : un nouveau tour de vis

La loi de finances pour 2017 vient mieux encadrer les revenus perçus par les simples particuliers qui louent leur logement sur des plates-formes en ligne comme Airbnb. À compter de cette année, ces revenus seront soumis au paiement de cotisations sociales au-delà de 23 000 € par an. Comme auparavant, les particuliers ont évidemment l’obligation de déclarer l’intégralité de leurs revenus. Dès 2019, les services de Bercy auront la possibilité d’opérer des contrôles plus efficaces dans la mesure où les plates-formes devront déclarer directement au fisc les sommes perçues par les particuliers qui utilisent le site.

La législation applicable aux biens locatifs évolue en permanence, et apporte régulièrement de nouvelles contraintes mais aussi des opportunités potentiellement très intéressantes. Mieux vaut, dans tous les cas, vous tenir soigneusement informé !