L’achat d’un terrain en lotissement : une autre solution

L’achat d’un terrain isolé laisse de nombreuses responsabilités sur les épaules du propriétaire. Une parcelle en lotissement, à l’inverse, s’accompagne de garanties plus nombreuses mais soumet votre future maison à un cahier des charges strict.

Achat en lotissement : quels avantages ?

Un achat de terrain en lotissement consiste, pour un particulier, à réserver une parcelle auprès d’un promoteur immobilier ou d’un constructeur au sein d’un nouvel ensemble ou d’un quartier en cours d’édification. Ce montage implique que le professionnel se charge, à la place du futur propriétaire, de nombreuses démarches associées à la préparation du terrain. Il s’agit d’un réel avantage pour tous ceux qui ne se sentent pas armés pour affronter la complexité d’un dossier de construction en « solo ».

Le futur propriétaire bénéficie dès la signature du contrat de réservation de plusieurs garanties précieuses, dont notamment :

Un terrain parfaitement viabilisé, avec un raccordement prévu en limite de propriété pour l’électricité, l’eau courante, le réseau d’assainissement (s’il existe), le téléphone et éventuellement le gaz de ville.
Un terrain constructible au sens légal du terme mais aussi d’un point de vue technique, qui aura fait l’objet d’une étude de sol approfondie pour s’assurer que la surface est en mesure d’accueillir une construction en dur.
Un terrain précisément délimité, grâce à un bornage réalisé par un géomètre expert dûment habilité.
L’achat d’un terrain en lotissement, autrement dit, s’assimile à l’achat d’un terrain « prêt à l’emploi » et évacue de nombreuses sources potentielles de préoccupation.

Quelles contraintes ?

Un fait est souvent oublié par ceux qui rêvent de leur maison individuelle et de leur jardin : un lotissement est une copropriété, au même titre qu’un appartement ! Cela implique la signature et le respect du règlement applicable au lotissement, lequel peut aller assez loin dans le détail des mesures imposées à chaque habitant. Entretien des pelouses, règles relative au stationnement, montant des charges… En passant par l’achat en lotissement, vous ne serez pas seul maître en votre royaume !

La plupart des lotissements, par ailleurs, exigent une certaine unité architecturale pour l’ensemble des maisons qui les composent : le cahier des charges peut imposer un certain type de revêtement extérieur, de toiture, de menuiseries, de clôtures… Et se montrer bien plus précis et contraignant que le plan local d’urbanisme de la commune. Avant de vous engager dans un projet, vérifiez donc bien que ses contraintes architecturales sont conformes à vos goûts et à vos propres exigences.

Le lotissement, des garanties opposables

Le promoteur engage sa responsabilité sur la parcelle qu’il vous propose. S’il s’avère finalement que le terrain qui vous est attribué est impropre à la construction, non viabilisé ou présente des incohérences préjudiciables au niveau du bornage, vous n’êtes pas sans recours. Il vous est possible de saisir le tribunal de grande instance pour faire annuler la vente et obtenir réparation.

Comment trouver un terrain en lotissement ?

Dans les régions caractérisées par un marché immobilier dynamique et une bonne disponibilité du foncier, de nouveaux lotissements sont constamment en cours d’étude, de réservation ou de construction. Pour connaître les projets à proximité de votre secteur de recherche, il est recommandé de consulter l’un des nombreux sites Internet spécialisés dans l’immobilier neuf et la vente de programmes de promotion immobilière. Plusieurs agences immobilières locales peuvent également avoir étendu leur activité à la vente de terrains en lotissement.

Achat en lotissement : un cadre légal précis

L’achat d’un terrain en lotissement passe le plus souvent par une promesse de vente, laquelle impose au vendeur de réserver la parcelle à l’acheteur pendant une période déterminée, généralement de deux à trois mois, contre le versement d’un premier acompte de 10% du prix de vente. L’acheteur, en ce qui le concerne, a encore le droit de se dédire pendant ce laps de temps. Une promesse de vente de terrain en lotissement est plus précise que la norme et doit indiquer, outre les informations habituelles (identités des deux parties, prix et modalités de paiement, durée de validité de la promesse…), une description minutieuse du terrain et de son bornage pour éviter toute confusion au sein du lotissement.

La promesse de vente est suivie par la signature de l’acte authentique devant un notaire, en présence du lotisseur et de l’acquéreur.

Mieux accompagné, mieux protégé, un candidat à la propriété peut légitimement éprouver une préférence pour l’achat en lotissement. A condition qu’il soit préparé à faire quelques concessions sur les caractéristiques de sa future habitation !

Trouver le bon terrain : la check list indispensable

Vous craignez d’avoir oublié quelque chose ? Un rapide coup d’œil aux cinq points-clés suivants vous rappellera l’essentiel à savoir avant d’entamer la recherche d’un terrain constructible à vendre !

1) Trouver le bon terrain

Les sources potentielles, pour découvrir la perle rare, sont multiples. La première option, notamment si vous visez un terrain en lotissement, consiste à contacter directement les professionnels du secteur pour connaître l’ensemble des projets en cours. Les promoteurs immobiliers actifs dans les environs, de même que certaines agences spécialisées dans l’achat-vente, pourront vous être d’un précieux secours pour obtenir un premier panorama du marché.

Si vous êtes déjà fixé sur un secteur restreint ou même une unique commune, une visite à la mairie peut vous permettre de partir à la chasse d’informations plus confidentielles, comme un futur lotissement en discussion et non encore officialisé. Pensez aussi à consulter les notaires du coin sur les cessions de terrains dont ils pourraient être chargés. Les grands classiques, comme le bouche à oreille et les sites Internet spécialisés de petites annonces, restent bien évidemment aussi d’actualité.

2) Savoir reconnaître un bon prix

Le prix moyen du mètre carré de terrain constructible atteignait 164€ au mois de mai 2016, soit 23€ de plus par rapport à la fin 2014. La rareté relative du foncier à bâtir, engendrée à la fois par la périurbanisation galopante des grandes agglomérations et des règles d’urbanisme toujours plus strictes, entraîne logiquement cette envolée des prix. Pour autant le niveau des prix varie dans des proportions colossales selon la région considérée, depuis certains départements de la Petite Couronne parisienne où le coût du mètre carré peut atteindre 800€ jusqu’aux zones rurales du Limousin où il descend à une vingtaine d’euros.

Le prix attractif d’un terrain peut s’expliquer par certains points faibles comme une pente assez marquée, la mauvaise qualité du sol, un bornage un peu torturé, une forte exposition au vent… Ne vous jetez pas tête baissée sans avoir une bonne idée des atouts et des faiblesses de la parcelle.

3) Vérifier la situation administrative du terrain

Avant d’acheter le terrain, mieux vaut se poser les bonnes questions concernant la réglementation applicable. De quelle emprise au sol maximale pouvez-vous disposer pour votre future maison ? Jusqu’à quelle hauteur ? Existe-t-il des normes de construction ou esthétiques particulières dans le quartier ou la commune ? Pour répondre à l’ensemble de ces interrogations, la démarche la plus simple consiste à solliciter un « certificat d’urbanisme d’information » en mairie. Valable 18 mois, ce document synthétique vous renseigne sur l’essentiel.

Rien ne vous empêche de pousser plus loin vos vérifications et de demander à consulter, par la même occasion, le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune lorsqu’elle en possède un. Le plan de prévention des risques naturels et technologiques vous renseignera quant à lui sur les aléas qui peuvent menacer votre future propriété, tandis qu’un coup d’œil au cadastre permettra de confirmer l’exactitude du bornage qui vous a été présenté.

4) Terrain isolé ? Penser à la viabilisation et à l’étude de sol

En cas d’acquisition d’un terrain isolé (non intégré à un lotissement), vous devrez certainement prévoir le temps et le budget nécessaires pour procéder à sa « viabilisation », c’est-à-dire au raccordement des réseaux d’eau ou d’énergie en bordure de propriété. Les démarches à accomplir diffèrent selon l’interlocuteur mais impliquent de pouvoir produire une copie du permis de construire et d’accepter le devis qui vous est présenté. De manière générale, les travaux sur la voie publique sont du ressort de la mairie tandis que les aménagements à réaliser sur le terrain (fourreau, tranchées…) sont de votre responsabilité.

Il est également recommandé de faire procéder systématiquement à une étude de sol, même lorsqu’elle n’est pas rendue obligatoire pour la loi. Vous obtiendrez ainsi de précieuses informations sur la composition du sous-sol avant de poser les fondations.

5) Terrain en lotissement ? Des garanties et des contraintes

En vous tournant vers un promoteur et en choisissant d’acheter un terrain en lotissement, vous obtenez d’emblée la garantie d’une parcelle viabilisée, sondée et soigneusement bornée. En contrepartie, il vous faudra peut-être renoncer à certaines excentricités architecturales puisque les normes de construction et les critères esthétiques au sein d’un lotissement sont, généralement, réglementés de façon assez stricte.

Tout vous semble clair ? N’attendez plus et partez immédiatement en quête du terrain qui accueillera dans peu de temps votre nouveau foyer.