Loi Pinel : un dispositif de défiscalisation performant

Il est possible de faire construire pour soi-même, mais aussi pour réaliser un investissement locatif. Les logements neufs, sous conditions, peuvent bénéficier de la défiscalisation Pinel et d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement. Comment ça marche ?

Loi Pinel : de 12 à 21 % de réduction d’impôt

Le dispositif dit de la « loi Pinel » a succédé à celui de la loi Duflot, et plus anciennement à celui de la loi Scellier. L’esprit, néanmoins, reste le même : il s’agit d’une réduction d’impôt substantielle accordée aux particuliers qui choisissent de réaliser un investissement locatif dans l’immobilier neuf. L’objectif ? Relancer la construction de logements dans certaines zones tendues, et remplir le carnet de commandes des promoteurs.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le particulier doit s’engager à louer son bien sans dépasser un plafond de loyer prédéterminé, pendant une période de temps comprise entre 6 et 12 ans. Plus la durée d’engagement est longue, et plus le propriétaire peut espérer une réduction d’impôt importante : cette dernière atteint 12 % du montant de l’investissement pour une période d’engagement de 6 ans, 18 % pour un engagement de 9 ans et enfin 21 % pour un engagement de 12 ans.

Le montant total de l’investissement en loi Pinel est plafonné à 300 000 €. La réduction d’impôt maximale est donc de 63 000 € sur 12 ans : une somme non négligeable, et qui vient évidemment s’ajouter aux loyers perçus !

Un exemple

Jean-Philippe fait l’acquisition d’un appartement loi Pinel de 55 m² en région parisienne pour un montant total de 250 000 €. Il pourra bénéficier, au choix, de :

30 000 € de réduction d’impôt sur 6 ans, soit 5 000 € par an ;
45 000 € de réduction d’impôt sur 9 ans, soit 5 000 € par an ;
52 500 € de réduction d’impôt sur 12 ans, soit 4 375 € par an.

Des critères d’éligibilité liés au logement…

Le dispositif de défiscalisation Pinel est réservé en principe aux logements neufs, mais aussi – sous des conditions plus restrictives – aux logements ayant fait l’objet d’une très grosse rénovation qui peut quasiment être assimilée à une remise à neuf. Dans le cas le plus classique de l’achat d’un logement neuf, l’opération doit être réalisée sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le logement lui-même doit bien sûr respecter les normes imposées par la réglementation thermique 2012, comme n’importe quel autre logement neuf. Cela inclut la réglementation thermique 2012 (RT 2012), mais aussi les normes d’accessibilité aux personnes handicapées – dont le niveau d’exigence a été revu à la baisse par un arrêté du 24 décembre 2015 afin de limiter les coûts de construction.

Au-delà de cet impératif, toutefois, il est également nécessaire que le chantier ne traîne pas en longueur (30 mois au maximum entre la déclaration d’ouverture du chantier et la remise des clés) et surtout que le logement trouve assez vite un locataire (dans les 12 mois qui suivent).

Conseil

N’investissez pas en Pinel n’importe où ! Afin de trouver plus facilement un locataire, privilégiez les zones tendues ou les plus porteuses (villes étudiantes, en croissance rapide, etc.).

…et aux modalités de mise en location

En échange de son avantage fiscal, le propriétaire bailleur s’engage à louer son bien dans des conditions avantageuses pour le locataire. Il doit tout d’abord respecter un plafond de loyer à ne pas dépasser, généralement inférieur au prix du marché, et qui varie en fonction de la zone géographique concernée : en 2017, un logement Pinel situé en zone A bis (Paris et première couronne) ne peut pas être loué par exemple au-delà de 16,82 € le m², tandis que le plafond descend à 8,74 € le m² en zone B2 (villes moyennes de 50 000 à 150 000 habitants).

L’autre condition consiste à louer à un locataire dont les revenus ne dépassent pas non plus un certain plafond, de manière à favoriser les foyers les plus modestes. En zone A bis, un célibataire gagnant plus de 36 971 € en 2017 ne peut ainsi pas prétendre à un logement Pinel. En zone B1, un couple avec deux enfants peut gagner jusqu’à 68 725 €. Il est donc essentiel à double titre de bien connaître la zone dans laquelle vous comptez investir en Pinel !

La loi Pinel, reconduite au moins jusqu’au 31 décembre 2017, est un outil puissant de défiscalisation pour les foyers fortement imposés souhaitant diminuer leur imposition tout en diversifiant leur patrimoine.