Garantie de parfait achèvement : quelles conditions ?

La garantie dite de « parfait achèvement » est l’alliée la plus précieuse du propriétaire d’une maison neuve, puisqu’elle contraint le constructeur à livrer un bien répondant strictement au cahier des charges. Le propriétaire dispose d’une année pleine pour détecter les vices cachés et exiger leur correction.

Parfait achèvement : une protection quasi-totale pendant un an !

La garantie de parfait achèvement impose la réparation immédiate de l’ensemble des malfaçons et des désordres – quel que soit leur degré de gravité – qui se manifestent dans le logement pendant la première année qui suit la fin du chantier. Cela inclut à la fois :

Les anomalies relevées au cours de la visite de réception des travaux, et relevées sur le procès-verbal.
Les vices cachés, indiscernables au moment de la visite de réception, et qui se manifestent pendant l’année qui suit l’entrée dans le logement.
La garantie de parfait achèvement ne joue pas, en principe, pour les vices apparents dès la visite de réception et qui n’ont pas été relevés sur le procès-verbal. C’est la raison pour laquelle il est essentiel de vous montrer très attentif au cours de la visite de réception, au besoin en vous faisant assister d’un ami ou d’un professionnel !

Quels sont les dommages pris en charge ?

La garantie de parfait achèvement n’opère aucune distinction selon la nature ou le degré de gravité des dommages. Elle exige, comme son nom l’indique, la perfection du logement sous tous les aspects : cela inclut tout autant les éléments du gros œuvre et du bâti (charpente, murs porteurs, isolation, toiture…), le petit œuvre (électricité, plomberie, revêtements, menuiseries) et les éléments d’équipement (cuisine équipée, VMC, sanitaires…) de la maison.

Attention toutefois ! La protection du logement pendant la première année n’est pas absolue et ne doit pas conduire à déresponsabiliser le nouvel occupant des lieux. La garantie de parfait achèvement, en particulier, ne peut pas fonctionner lorsque les dommages sont liés à un mauvais entretien de la part du propriétaire ou encore lorsqu’ils s’expliquent par une usure naturelle.

La garantie de parfait achèvement est prévue et encadrée par l’article 1792-6 alinéa 2 et suivants du Code civil. Il s’agit donc d’une disposition « d’ordre public » : cela signifie qu’il est impossible à un constructeur d’y déroger, et toute clause contraire dans le contrat serait nulle et non avenue.

Comment activer la garantie de parfait achèvement ?

Lorsque des réserves sont émises au moment de la visite de réception des travaux, le constructeur prend en compte les remarques et s’entend avec le maître d’ouvrage sur le délai dans lequel seront réalisés les travaux.

Lorsque les malfaçons sont importantes, le propriétaire peut aller jusqu’à refuser de signer le procès-verbal de réception des travaux tant que les défauts n’ont pas été corrigés. Si l’entrepreneur échoue à respecter les délais convenus ou à entamer les travaux dans les temps, le propriétaire est alors en droit de faire appel à un autre professionnel, et de le rémunérer au moyen de la retenue de garantie de 5 % qui restait en attente de versement.

Lorsque les vices sont cachés et apparaissent plus tard, le propriétaire doit envoyer au constructeur un courrier recommandé avec accusé de réception : ce courrier vaut mise en demeure du constructeur de procéder dans les meilleurs délais à la remise en conformité du logement.

Le constructeur n’a pas la possibilité de s’opposer à la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, dès lors que les dommages relèvent bien de cette couverture. Si malgré tout il refusait d’intervenir, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance (pour un préjudice estimé inférieur à 10 000 €) ou le tribunal de grande instance (pour les préjudices d’un montant supérieur à 10 000 €).

La garantie de parfait achèvement, d’une durée d’un an, constitue l’assurance la plus complète et la plus protectrice dont bénéficie l’acquéreur d’une maison neuve. N’hésitez pas à la faire jouer en cas de problème.