Que couvre la garantie biennale d’une habitation ?

En complément de la garantie décennale dédiée au gros œuvre, le constructeur d’une maison neuve s’engage sur le bon fonctionnement des équipements pendant au moins deux ans. Mais en quoi consiste exactement cette garantie biennale, et comment l’activer ?

Qu’est-ce que la garantie biennale ?

La « garantie biennale » ou « garantie de bon fonctionnement » est une assurance obligatoirement souscrite par le constructeur avant le début du chantier, et qui bénéficie au propriétaire venant de prendre possession d’un bien immobilier neuf. Elle couvre le bon fonctionnement de l’ensemble des éléments d’équipement dissociables et séparables du gros œuvre, comme par exemple la ventilation mécanique contrôlée, les volets ou la robinetterie.

La garantie biennale, comme son nom l’indique, a une durée de validité de deux ans, qui court à compter de la date de la réception des travaux et de la remise des clés au propriétaire.

La garantie biennale complète utilement la garantie dite « décennale », plus connue, et qui couvre quant à elle le gros œuvre et le bâti (charpente, fondations, murs porteurs…) pendant une durée de dix ans.

Quels sont les éléments couverts par la garantie biennale ?

Comme indiqué plus haut, tous les éléments et équipements livrés avec le logement neuf sont concernés par la garantie biennale, dès lors qu’ils sont dissociables du gros œuvre. Si l’équipement est impossible à réparer ou à remplacer sans toucher à l’intégrité du bâtiment, c’est alors la garantie décennale qui rentre en jeu. Il en va de même si le dysfonctionnement de l’équipement a endommagé le bâtiment, ou l’a rendu inhabitable.

Dans le détail, les équipements couverts par la garantie biennale incluent typiquement les menuiseries intérieures et extérieures (portes, fenêtres…), les revêtements au sol et muraux (moquette, peinture…), la plomberie (canalisations, robinetterie, radiateurs, sanitaires, chauffe-eau, chaudière…), les cloisons (dont les faux plafonds), l’électricité (compteur, prises, câblage…) ou encore la ventilation (VMC simple ou double flux).

Comme les autres revêtements de sol, un carrelage sera considéré comme dissociable du bâti. Pour autant, c’est généralement la garantie décennale qui trouvera à s’appliquer si votre carrelage a été mal posé et présente des imperfections ou des fissures.

Comment faire valoir la garantie biennale ?

La mise en jeu de la garantie biennale suppose le respect d’un certain formalisme. Dès que vous avez connaissance du problème (ventilation défectueuse, peinture qui s’effrite, menuiserie branlante…), vous devez envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à votre constructeur. Évitez autant que possible des démarches plus informelles comme un coup de téléphone : il est plus judicieux de conserver une trace écrite en toutes circonstances, même si vous faites confiance à votre interlocuteur pour trouver rapidement une issue amiable à votre problème.

Les modèles de courrier relatifs à la mise en œuvre de la garantie biennale sont disponibles en grand nombre sur Internet : n’hésitez pas à en récupérer un pour vous faciliter la tâche et ne rien oublier ! Vérifiez en particulier que la nature du problème est décrite aussi précisément que possible – de préférence avec un fond de dossier et des photographies – et que le courrier fait bien référence aux dispositions de l’article 1792-3 du Code civil.

Une obligation de mise en conformité pour le constructeur

La réglementation impose au constructeur de donner suite à votre réclamation et de procéder à la remise en conformité de l’équipement défectueux. Notez qu’il pourra être lui-même dédommagé par son assurance en responsabilité civile professionnelle. Concernant les préjudices les plus importants, l’assureur du constructeur va probablement exiger le passage d’un expert, rémunéré à ses frais.

Si le constructeur conteste la réalité du préjudice pour le propriétaire ou refuse de reconnaître sa responsabilité, la procédure peut passer à la phase contentieuse avec la saisie du tribunal d’instance ou du tribunal de grande instance, en fonction du montant de votre préjudice.

La garantie biennale vous assure un fonctionnement optimal de l’ensemble des équipements de votre nouvelle maison pendant au moins vos deux premières années de présence. Une source de sérénité non négligeable !